賃貸経営で退去費用を見る点
賃貸の退去費用は、利回りの式に一つの率として入れる前に、三つの記録に分けます。預かった敷金、実際に発注した原状回復の明細、次の入居までの空室の日数です。この三つは、同じ「退去コスト」ではありません。
この記事は、退去費用が家賃の何パーセントだという統計ではありません。そのような全国の率は、ここでは確認していません。個別の物件の帳簿の見方です。
敷金は、費用ではなく預り金
敷金は、借主から預かったお金です。退去時に、契約と明細に沿って差し引き、残りを返す対象です。預かった月に収入へ混ぜ、退去の月に費用を適当な率で置くと、実際の発注とずれます。
精算で何を差し引いたかは、借主へ示す明細と同じ粒度で残します。借主側の読み方は 敷金精算書の読み方 です。貸す側も、箇所・数量・単価・負担割合が無い発注は、後から説明できません。
発注は、部位ごとに残す
壁紙、床、清掃、鍵、設備は、請求の理由が違います。一式の工事金額だけを残すと、次の退去で同じ見積が妥当かを比べられません。部位、数量、単価、前の入居者の居住年数ではなく最終交換日を残します。築年数で代用しない理由は 築年数と家賃で請求は判定しない です。
借主に負担を求める部分と、次の入居のためのグレード変更は分けます。ガイドラインは、通常を超えるグレードアップまで借主に負担させない考え方を示しています。一般的な参考は 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン です。
空室の日数は、工事費と別の行
工事の期間と、募集の期間は、現金の出方は違います。工事費は発注先への支払い、空室は入らなかった賃料です。一つにまとめると、工事が高かったのか、募集が長引いたのかが後から分かりません。
日数を短くすることと、借主の負担を増やすことは同じ操作ではありません。
購入前に見るなら、過去の精算書
物件の購入を検討するとき、募集図面の利回りに退去費が含まれているとは限りません。過去の精算書と、交換していない部位があるかを尋ねます。資料が無い状態で、一般的な月数を足して利回りを補正しても、その建物の数字にはなりません。